Miras Kalan Kiralık Taşınmazlar
Giriş
Miras bırakanın ölümü, onun kiracı ya da kiraya veren sıfatıyla taraf olduğu kira sözleşmelerini doğrudan etkiler. Mirasçılar bu sözleşmelerin ne olacağını, kira gelirlerini kimin toplayacağını ve sözleşmeleri sona erdirip erdiremeyeceklerini merak eder. Bu makalede miras bırakanın kiraya veren ya da kiracı sıfatıyla taraf olduğu kira sözleşmelerinin miras hukuku açısından incelenmesi, mirasçıların hakları ve bu alanda sık karşılaşılan sorunlar ele alınmaktadır.
Kiraya Veren Konumundaki Miras Bırakanın Ölümü
Miras bırakan, bir taşınmazı kiraya vermişken ölürse kira sözleşmesi sona ermez. Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca, kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez; sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler mirasçılara geçer.
Kira Gelirlerinin Mirasçılara Geçişi
Miras bırakanın ölümünden itibaren ileride doğacak kira alacakları doğrudan terekeye dahil olmaktadır. Ölüm tarihinden itibaren tahakkuk eden kira gelirleri mirasçılara ait olur.
Birden fazla mirasçı varsa, miras paylaşılmadan önce bu gelirler elbirliği mülkiyeti kapsamında tüm mirasçılara birlikte aittir. Mirasçılardan biri kira gelirini tek başına tahsil ederse, bunu diğerleriyle paylaşmak zorundadır. Aksi hâlde bu kişiden ecrimisil ve haksız zenginleşme hükümlerine göre sorumluluk doğabilir.
Kiracının Öğrenme Yükümlülüğü
Kiracı, miras bırakanın öldüğünü ve kirayı artık mirasçılara ödemesi gerektiğini bilmiyorsa iyi niyetle miras bırakana ödeme yapmış olabilir. Bu durumda kiracı kötü niyetli değilse borcundan kurtulur; ancak mirasçılar ölüm haberini makul sürede kiracıya bildirmelidir.
Kira Sözleşmesini Sona Erdirme Hakkı
Mirasçılar, kural olarak miras bırakanın taraf olduğu kira sözleşmesine devam etmek zorundadır. Ancak TBK m. 310 uyarınca bazı hallerde sözleşmeyi sona erdirme imkânı doğabilir:
- Taşınmazın yeni sahibi (mirasçı) kendisi ya da yakınları için gereksinim duyuyorsa yasal fesih yoluna başvurabilir. Bu hak 6 ay öncesinden bildirim yapılmasını gerektirir.
- Mirasçı taşınmazı satmak istiyorsa, alıcıya taşınmazı devrettikten sonra yeni malik, yasal sürelere uyarak kiracıyı tahliye edebilir.
Kiracı Konumundaki Miras Bırakanın Ölümü
Miras bırakan, bir taşınmazı kiralamışken ölürse kira sözleşmesi kural olarak yine sona ermez; sözleşmeden doğan borçlar terekeye geçer.
Ancak TBK m. 333 önemli bir ayrım getirir: Miras bırakanla birlikte oturan kişiler (eş, çocuklar, aynı evde yaşayan akrabalar) sözleşmeye devam edebilir ya da 3 ay önceden bildirerek en yakın fesih dönemine kadar sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu düzenleme, geride kalan aile bireylerini koruyan sosyal bir önlem niteliği taşımaktadır.
Kira Artışı ve Devam Eden Sözleşmeler
Mirasçılar kira sözleşmesini devraldıklarında, sözleşmenin tüm koşulları — kira bedeli, artış oranı, fesih dönemleri — aynen geçerliliğini korur. Mirasçılar, sırf miras bırakanın ölümü nedeniyle sözleşme koşullarını tek taraflı olarak değiştiremez.
Kira artışları, sözleşmede kararlaştırılan usule göre ya da TBK m. 344'deki yasal sınırlar çerçevesinde gerçekleştirilebilir.
Miras Ortaklığında Kira Yönetimi
Birden fazla mirasçının söz konusu olduğu ve miras paylaşılmamış durumda bulunduğu hallerde kiraya ilişkin kararlar oybirliğiyle alınmalıdır. Örneğin kiranın artırılması, kiracıyla yeni bir sözleşme imzalanması ya da kira bedelinin icra yoluyla tahsil edilmesi gibi işlemlerde tüm mirasçıların rızası aranır.
Bu oybirliği zorunluluğu zaman zaman ciddi aksaklıklara yol açmaktadır. Özellikle mirasçılar yurt dışındaysa ya da aralarında geçimsizlik varsa kira yönetimi sekteye uğrayabilir. Bu gibi durumlarda mirasçıların kendi aralarında bir "tereke temsilcisi" ya da "temsilci mirasçı" atamalarını sağlayan sulh hukuk mahkemesine başvurmaları önerilebilir.
Ecrimisil ve Kullanım Bedeli
Mirasçılardan biri, ortaklaşa mülkiyet konusu taşınmazı diğerlerinin rızası olmaksızın kiralık tutuyorsa ya da bizzat kullanıyorsa, diğer mirasçılar ecrimisil talep edebilir. Ecrimisil, haksız kullanım karşılığında ödenmesi gereken bedeldir ve taşınmazın piyasa kira değeri esas alınarak hesaplanır.
Tapu Kaydında Kira Şerhinin Önemi
Kiracı, kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmişse mirasçılar ya da sonradan taşınmazı edinen kişiler bu sözleşmeyle bağlıdır. Şerh bulunmayan sözleşmelerde ise yeni malik bazı hallerde sözleşmenin devamını reddedebilir.
Sonuç
Miras bırakanın kiracı ya da kiraya veren sıfatıyla taraf olduğu kira sözleşmeleri, ölümün ardından mirasçılara geçmektedir. Bu geçiş, hem kira gelirlerine ilişkin hakları hem de sözleşmeden doğan yükümlülükleri kapsar. Miras paylaşılmadan yürütülen kira ilişkilerinde oybirliği zorunluluğu pratikte ciddi engeller çıkarabilmekte; bu nedenle ortaklığın kısa sürede giderilmesi ya da yazılı bir vekaletname düzenlenmesi önerilmektedir.